Секрети «єОселі»: чому доступне житло стане рідкісним, а умови — жорсткішими

У грудні 2025 року Кабінет Міністрів прийняв постанову, що вносить суттєві зміни в умови участі в програмі «єОселя». Зокрема, введено нові обмеження щодо площі та вартості житла, що безпосередньо впливають на можливість громадян брати участь у програмі. Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління «Глобус Банку», зазначила, що частина змін уже набрала чинності, зокрема, розширено перелік пільгових категорій громадян, які можуть отримати кредити під 3%. Тепер до цієї категорії додаються військовослужбовці, які були призвані під час мобілізації. Інші зміни вступлять у силу 9 лютого 2026 року та передбачають значні обмеження, які можуть обмежити можливості для участі в програмі.

Одним з основних нововведень є зміни щодо наявного житла. Тепер учасниками програми не можуть бути громадяни, які вже мають житлову нерухомість загальною площею понад 52,5 кв. м для сім'ї з однієї або двох осіб. Для кожного наступного члена сім'ї додається ще 21 кв. м. Раніше обмеження в 52,5 кв. м діяло лише для одиничних осіб, і для інших членів сім'ї дозволялося мати більше площі. Тепер молода сім'я з двох осіб може подати заявку на участь у програмі «єОселя» тільки в тому випадку, якщо площа наявного житла не перевищує 52,5 кв. м.

Іншим важливим змінам є обмеження щодо відчуження житла. Якщо раніше цей період обмежувався 12 місяцями до подання заявки, тепер цей період становить 36 місяців. Це означає, що якщо громадянин продав житло протягом останніх трьох років, і сумарна площа проданих об'єктів разом із наявним житлом перевищує нормативну площу, він не матиме можливості брати участь у програмі.

Ще однією важливою зміною є обмеження щодо параметрів житла. Тепер площа квартири не може перевищувати нормативну площу більше ніж на 10%. Крім того, встановлено абсолютну межу, за якою площа квартири не повинна перевищувати 115,5 кв. м незалежно від кількості членів сім'ї. Максимальна ціна квадратного метра не може перевищувати граничну вартість на більше ніж 10%. Гранична вартість визначається як опосередкована вартість будівництва житла в регіоні, помножена на коефіцієнт 2. Загальна ціна житла також не може перевищувати граничну вартість на більше ніж 10%. Граничну вартість розраховують як добуток граничної вартості квадратного метра на нормативну площу.

Олена Дмітрієва навела приклад для сім'ї з трьох осіб у Києві. Нормативна площа для цієї сім'ї складає 73,5 кв. м. Гранична вартість такої квартири становить 60 162 грн за квадратний метр, що в результаті дає загальну суму 4 421 907 грн. З урахуванням можливого збільшення ціни на 10%, максимальна ціна житла може становити 4 864 097 грн. Для Львова максимальна вартість квартири для цієї ж сім'ї складе 4 139 196,60 грн. Раніше програма «єОселя» фактично не обмежувала ані площу, ані вартість житла, і різницю можна було покрити більшим першим внеском. Тепер же ці обмеження значно суворіші і значно змінюють підхід до вибору житла для покупців.

Один з найбільш обговорюваних моментів — це співвідношення площі і вартості квартир у новобудовах до параметрів, встановлених новими умовами програми. Олена Дмітрієва зазначила, що житлове будівництво має довгий цикл, і більшість квартир, які зараз продаються, були спроєктовані ще в 2024–2025 роках, коли нові обмеження ще не діяли. Також за останні роки значно зросла собівартість будівництва через подорожчання матеріалів, енергоносіїв, логістики та робочої сили. Тому більшість сучасних житлових проектів просто не вкладаються в параметри програми «єОселя». Це означає, що кількість житла, яке відповідає всім вимогам програми, буде значно обмежена.

Згідно з Катериною Личани, начальницею управління по роботі з партнерами «Глобус Банку», середній дохід покупців житла за програмою «єОселя» складає від 40 тисяч гривень на місяць. Переважно іпотечні кредити оформлюють чоловіки — 65% позичальників, середній вік яких становить від 26 до 45 років. Більшість позичальників одружені і мають дітей, а 78% кредитів оформлені на купівлю одно- та двокімнатних квартир площею до 73 м².

Дослідження «OLX Нерухомість» показує, що кількість оголошень про продаж житла, яке можна придбати за допомогою програми «єОселя», зросла. У жовтні 2024 року таких пропозицій було 5,8 тисячі, а у жовтні 2025 року — майже 17 тисяч. Проте з огляду на нові обмеження, ринок житла, що відповідає умовам програми, буде суттєво обмежений.

Коментар редакції: Аналіз змін в програмі "єОселя"

Зміни, внесені Кабінетом Міністрів у грудні 2025 року, істотно впливають на доступність програми "єОселя" для громадян України. Згідно з новими умовами, частина змін вже набула чинності, а решта вступить в силу з 9 лютого 2026 року. Зміни стосуються як обмежень за площею та вартістю житла, так і категорій громадян, які можуть скористатися кредитами під 3%. Це, безумовно, матиме наслідки для всіх учасників програми.

Насамперед варто звернути увагу на обмеження щодо площі житла. Якщо раніше можливість брати участь у програмі була доступна для осіб, які мали площу до 52,5 кв. м, то тепер для молодих сімей з двох осіб ці обмеження стали значно суворішими. Оскільки тепер для них максимальна площа також не повинна перевищувати 52,5 кв. м. Це обмежує можливість купити більшу квартиру навіть у випадку, коли її вартість цілком відповідає умовам програми.

Ще одним важливим нововведенням є збільшення терміну для обмеження продажу житла до 36 місяців. Раніше для цього було достатньо лише 12 місяців, і громадяни, які продали свою нерухомість більше року тому, могли брати участь у програмі. Тепер же продаж житла впродовж трьох років до подання заявки робить неможливим участь у "єОселі", що ускладнює ситуацію для тих, хто встиг продати свою нерухомість, але не планував використовувати програму раніше.

Важливим аспектом також є обмеження вартості житла. Встановлення максимальних меж для вартості квадратного метра та загальної вартості житла означає, що навіть у великих містах, таких як Київ, будуть лише окремі варіанти квартир, що відповідають вимогам програми. Програма "єОселя" тепер більше орієнтована на обмеження, що значно звужує вибір для покупців.

Незважаючи на збільшення кількості оголошень, які відповідають умовам програми, ймовірно, що ці зміни призведуть до подальшого зменшення доступних варіантів на ринку. Як зазначають експерти, більшість новобудов, що зараз пропонуються на ринку, не відповідають вимогам програми через подорожчання будівельних матеріалів та робочої сили.

Таким чином, зміни в програмі "єОселя" можуть значно обмежити коло осіб, які зможуть скористатися її умовами, і водночас зроблять вибір житла для тих, хто все ж вирішить скористатися цією програмою, значно складнішим. З огляду на нові обмеження, більшість покупців, ймовірно, опиняться перед вибором між участю в програмі і доступністю житла, що задовольняє їхні вимоги.

Підписуйтесь на наш Телеграм канал

Підписуйтесь на наш канал і будьте в курсі всіх останніх подій України та Світу

Відкрити канал